ここ数年、物流業界を取り巻く環境は大きなうねりを見せている。物流不動産もその動きに乗る形で市場を確立し、施設件数は首都圏を中心に、順調に右肩上がりを続けてきた。大型で最新鋭の機能を持った物流施設は、消費地への交通アクセスの良い都心部を中心に、地方にも拡大。
　しかし、サブプライムローン問題などで不動産業界は厳しい環境にあり、現在は「踊り場状態」を迎えている。首都圏の空室率は07年12月で5.3％だったのに対し、08年6月は18％と3倍以上も上昇。

　調査を行ったシービー・リチャードエリス（ＣＢＲＥ）は、「大型物流施設の供給過剰懸念」を指摘したうえで、その背景に「08年に入り、大型施設の竣工が相次いだ」ことも一因としている。物流不動産プレイヤーは現在、需給バランスを見ながらノウハウと情報力を駆使し、「物流に適した良い立地」に、「テナント企業にとって最適な施設」を作るのに懸命だ。物流不動産座談会への全出席者が「物流不動産市場はかなりの成熟段階」に来てはいるものの、「将来は成長が期待できる」ということで意見が一致した。
【出席者】
司会進行：物流エコノミスト／鈴木邦成氏
オリックス不動産　物流投資事業部長／伊土弘一郎氏
コマーシャル・アールイー　インベストメント事業本部長（兼）ロジスティクス・リテール第一事業部長／井口隆之氏
野村不動産インベストメント・マネジメント　物流施設事業部長／山田譲二氏
鈴木「サブプライムの問題や原油高騰などで、物流不動産業界は岐路に立っていると思われますので、活発な意見交換をお願いしたいと思います。それでは、各社の自己紹介からお願いします。野村不動産インベスト・マネジメントさんどうぞ」
山田「当社では、プライベートファンドを活用して、物流施設にも投資しています。当初は既存物件のオーナーチェンジが多かったのですが、なかなかマーケットに物流効率化の図れる大型物件が少ないということで、最近は開発型案件を手掛けております。まだ20万坪程度で他社さんに比べると小さいですが、苦労しながらも地道に一つひとつやっていこうと頑張っています」
鈴木「20万坪というと倉庫業界にとっては、かなりの規模ですよ。次に、コマーシャル・アールイーさん、お願いします」
井口「当社は設立以来、30年ほどになりますが、倉庫のサブリース業からスタートしております。700物件ほどあるのですが、200─300坪の倉庫のサブリース事業を中心に展開しています。オーナーさんに提案して倉庫を家賃保証して借り上げて、それをテナントさんに貸し出すというものです。投資用の物流不動産とかかわり出したのは、ここ4─5年くらいの話で、プライベートファンドから参入しました。同じく200─300坪の倉庫を中心に、そこから規模を大きくするような感じでファンドをスタートさせました。既存物件の取得から、徐々に開発にシフトしていき、規模も大型化してきています。ここ3年くらいは開発が中心で、2000─1万坪の中規模の物件を手がけています
鈴木「幅広いレンジで、さまざまな物流不動産を展開されているということですね。では、オリックス不動産さん、お願いします」
伊土「当初の親会社であるオリックスは、ご存知のようにリース業が中心の会社です。社内でも物流分野は儲かる訳がないだろうと言われていましたが、5年前からスタートして、徐々に実績をあげ、現在では開発中も含め、約28万坪を取り扱っています。開発型が中心で20件超の物件を保有しています。他社との一番の違いは、売却を前提にしている点ですね。テナントが決まらないと作らない主義ですので、空室率はゼロです。当社はダメならすぐに撤退せよという社風ですので、担当者には空き物件は絶対に作らないという意識を徹底させています」

左から伊土氏、井口氏、山田氏
（第2回につづく）