〝造れば埋まる〟状態が続いてきた投資用の大規模賃貸物流施設の開発に、「待った」をかける声がある。スピード感のある大量供給によって需給バランスが崩れるのではないかという懸念だ。しかし、不動産業者は「まだ開発の余地はある」と強気だ。
　近年、賃貸型物流施設の割合は増加傾向にある。開発主体も不動産業者によるもの、資金調達方法も証券化を利用したものなど多様化し、東京都市圏における賃貸型の物流施設の割合は、１９６９年以前の４０％弱から、２０００年以降には約７割を占めるまでに成長。発注者別の倉庫・物流施設建設工事受注額の推移をみると、２０１３年度の不動産業者の発注は約３割にのぼる。
　首都圏を中心に、２０１５年（単年）は２００万平方m超、２０１６年（同）は２６０万平方㍍超の大型供給が見込まれる。その一方で、竣工から１年以上も空スペースのあるマルチテナント型施設がみられるようになり、こうした急速な拡大が、市場の需給バランスを崩すのではないかという懸念につながっている。

　しかし、建築メーカーの物流担当は「２０１３年問題と言われた当時、相模原地区では多くの物流施設が建てられたが、今でも建設が進んでいるのをみると、今回も同じ状況と考えている」という。
　四大都市圏の一定規模以上の普通倉庫に対する供給面積を見ると、これまでの１２００万平方m超の供給量におけるマーケット開拓率は20％強で、これを見る限りでは、開拓の余地を十分残しているといえ、さらに物流施設の老朽化による建て替え需要も見込まれるためだ。
　国交省によると、東京都市圏に立地する物流施設のうち、築３５年以上経過した施設の割合は約３割で、特に東京都心に集中している。また、庫齢３０年以上の営業冷蔵倉庫は、東京都内だけでも５割強あり、「４０年前の冷凍・冷蔵の設備は、必要以上に電気を消費したり、ＣＯ２を排出したりする。今までは多少お金をかけて維持してきたかもしれないが、建て替えざるを得なくなった施設も２～３割あると聞く。循環していくので需要は減らない」と説明する。
　こうした物流不動産の相次ぐ建設に、国による規制を求める倉庫事業者もいる。倉庫を営業するには許可が必要だが、こうした大型の賃貸物流施設は、建築法規をクリアすれば建設可能なため、自社で土地を調達し倉庫を建設するような倉庫事業者よりもハードルが低い。
　しかし、実際には資本主義のもと、自由競争に国が介入することは非常に難しい。そこで倉庫事業者は、地域内での強固なネットワークを構築し、小回りが利く柔軟性、危険物取り扱いなどの専門性を磨くなど、独自の路線を見いだすことで市場の変化に対応してきた。とはいえ、静岡に自社倉庫を構える事業者は「周りが物流団地へと様変わりする様子を目の当たりにすると、不安は拭いきれない」ともらしている。